El prepago de compra inteligente es un concepto que se utiliza en el mercado de valores para calcular la tasa de prepagos en un determinado período de tiempo. Para comprender mejor este concepto, es importante entender las fórmulas y términos relacionados que se utilizan en el cálculo de prepago.
¿Qué es la Tasa de Mortalidad Mensual Única (SMM)?
La tasa de mortalidad mensual única (SMM) representa la tasa de prepago de los valores respaldados por hipotecas (MBS), reflejando el porcentaje de prepago que ocurre en un mes específico. Para los inversores en valores respaldados por hipotecas, una tasa de prepago alta generalmente es indeseable, ya que significa renunciar a futuros intereses potenciales. Idealmente, los inversores buscan una tasa de mortalidad mensual única más baja o en disminución para un MBS.
¿Qué es la Tasa de Prepago Condicional (CPR)?
La tasa de prepago condicional (CPR) es una cifra proyectada que representa el porcentaje esperado del principal de un grupo de préstamos que probablemente se pagará antes de lo programado. Esta estimación tiene en cuenta varios factores, incluidas las tasas de prepago históricas de préstamos similares en el grupo y las previsiones económicas futuras. Estos cálculos desempeñan un papel crucial para los inversores al evaluar activos como valores respaldados por hipotecas u otros paquetes de préstamos titulizados.
Correlación entre SMM y CPR
La correlación entre la tasa de mortalidad mensual única (SMM) y la tasa de prepago condicional (CPR) está relacionada con las diferencias en el contexto de los valores respaldados por hipotecas (MBS) y los bonos titulizados.
La tasa de prepago condicional (CPR) representa el porcentaje estimado del principal de un grupo de préstamos que se espera que se pague antes de lo programado en un año determinado. Se tienen en cuenta factores como las tasas de prepago históricas, las perspectivas económicas y el saldo del grupo de hipotecas de seguridad. El CPR sirve como medida de la probabilidad de prepago en un año específico.
Mientras tanto, la tasa de mortalidad mensual única (SMM) es una medida de la tasa de prepago en un mes determinado y se expresa como un porcentaje. Se puede interpretar de dos maneras: la probabilidad de que una hipoteca individual se pague en un mes determinado o la tasa de pago anticipado de la hipoteca completa en ese mes. La SMM se calcula utilizando la siguiente fórmula e implica pagos programados y pagos de intereses:
Tasa de Mortalidad Mensual (SMM) = (Pagos de Intereses + Principal No Programado) / Saldo del Grupo de Hipotecas
La relación entre SMM y CPR está matemáticamente conectada a través de la fórmula:
SMM = 1 - (1 - CPR)^(1/12)
Esta fórmula muestra cómo se deriva la SMM del CPR, que es una medida anual. La SMM se calcula mensualmente, teniendo en cuenta el CPR para el período correspondiente.
Dado que tanto la SMM como el CPR se utilizan para evaluar los riesgos de prepago asociados con los bonos titulizados, están estrechamente vinculados en la evaluación del rendimiento y el comportamiento de los valores respaldados por hipotecas. Los cambios en el CPR pueden influir en la SMM, afectando el ritmo de prepago para el grupo de hipotecas y viceversa. Los inversores analizan estas métricas para evaluar el impacto potencial de los pagos anticipados en el rendimiento de sus inversiones en MBS. Estas métricas son frecuentes en el análisis realizado por la Asociación de Valores Públicos para estimar la tasa de prepago anual.
Cómo Calcular la Tasa de Prepago Condicional a partir de la Tasa de Mortalidad Mensual Única
A continuación, se muestra cómo se puede calcular la tasa de prepago condicional (CPR) a partir de la tasa de mortalidad mensual única (SMM):
Paso Calcular la Tasa de Mortalidad Mensual Única (SMM)
SMM = Principal No Programado / Saldo Inicial del Mes - Principal Programado
Donde:
- Principal No Programado : es el principal real pagado menos el principal programado, con un mínimo de cero.
- Principal Programado : es la cantidad de principal adeudada.
- Saldo Inicial del Mes : es la suma de todos los saldos de préstamos activos al comienzo del mes, excluyendo los préstamos en incumplimiento de períodos anteriores.
Paso Anualizar la SMM para obtener el CPR
CPR = 1 - (1 - SMM)^12
La fórmula anterior se utiliza para anualizar la tasa de prepago mensual SMM y obtener la tasa de prepago condicional (CPR). El CPR representa el porcentaje esperado del saldo principal del grupo de hipotecas que se prepagará antes de lo programado para cada año.
Recuerda que el principal programado es la cuota mensual regular de principal que el prestatario debe pagar, mientras que el principal no programado representa cualquier cantidad adicional de principal que se paga y que excede el principal programado para el mes. Al calcular la SMM y luego anualizarla, puedes estimar la tasa de prepago general para el grupo de hipotecas durante el transcurso de un año.
Ejemplo de Tasa de Prepago Condicional (CPR)
A modo de ilustración, consideremos un grupo de hipotecas con una tasa de prepago condicional (CPR) del 8%. Esto indica que aproximadamente el 8% del principal pendiente en el grupo se espera que se pague antes de su vencimiento programado en un solo año. El CPR es una herramienta valiosa para los inversores, ya que les permite prever el riesgo de prepago, que se refiere a la posibilidad de un retorno anticipado del principal en un valor generador de ingresos. Al comprender e incorporar el CPR, los inversores pueden evaluar y gestionar mejor el impacto de los pagos anticipados en sus estrategias de inversión.
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